Kaz Umezono
Owner/Realtor
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他州での投資

他州での一軒家に対する投資について

私、不動産仲介業をはじめて18年になりますが、それ以前から不動産投資をはじめ、1994年ころからコロラド州でコンドミニアム、オフィスビル、ショッピングセンターさらには家を建てて売るというような投資もしてきました。しかし2000年以降には売った物件から買い換える物件(交換物件)を見つけることができなくなっておりました。90年台後半の好景気で家の価格も投資物件の価格も跳ね上がったのは良いけども、より高い物件に買い換えていたのでは、ローンを増やすだけでキャッシュフローは増えず、値上がりも期待できそうにはありませんでした。実際には2000年以降もある程度の値上がりは続いたのですが、90年台初め頃のような“バカ安感”はなく、値切って買える“買い得感”もなくなっていました。

あれこれ探し続けて行きついたのが、コロラド州外の一軒家に対する投資でした。これは言ってみれば“コロンブスの卵”的な結論でした。一軒家を貸すというのは最もありきたりの不動産投資でありかつ値上がりの可能性の大きさからして不動産投資のKingといわれながら、2000年頃にはここデンバーでもすでに一軒家の値段が上がりすぎていて考慮の対象にはならなかったのです。商業物件に投資する方が利回りが高く、また不動産投資の中でもレベルが高い投資であるというような意識を私が持っていたのも事実ですが(これは明らかに間違いです)、当時州外に投資しなかった最大の原因は、自分の目の届くところで投資すべきだと思っていたことでした。

それでも一軒目を思い切って買ってみて州外の投資がうまくいくと、2軒目、3軒目4軒目と続けるうちに“これはMake Senseする”と確信するにいたりました。ここでいう州外とは私が調査してして選んだ東海岸南部の町のことです。場所を選ぶに際して考慮した点は、1) 人口の増加がコンスタントで今後の経済成長が見込めるところ。2) 12万ドル以下でまともな一軒家(3Bed, 2Bath, 2Car Garage)が買えレンタルマーケットの良い所。それ以上高い家を買ってもレントは価格に比例して高くなるわけではありません。3) 冬でも氷点下以下に気温が落ちないところ。こういう所は冬でも比較的人の出入りがあり、空き家になっているときに水道管が破裂したというような心配もありません。4)環境が良く治安がいいところ。というような点です。

この投資のメリットは、、、

私を通じて投資していただければ、私が調査して選んだ町で、私がすでに数年使っているブローカー、マネージャーを使って物件探し、物件管理をしていただくことができます。私も購入の前後を問わず投資のあらゆる面で質問にお答えさせていただきますし、できるだけの手伝いをさせていただきます。現地のブローカー、マネージャーにはこれまで私とお客様の物件とあわせ25 軒以上の購入管理を依頼してきています。私も年に1-2回は顔をあわせており、いずれも信用できる人たちです。私の手数料は一軒当たり1,000ドルです。必要であれば実費で現地にてお手伝いさせていただくこともできます。現地のブローカー/マネージャーは、私自身が多大な時間と労力を費やしてビジネス関係を築いてきたた人たちですから、手数料の価値は十分にあるはずです。

最後に、これまでに私および私のお客さんが投資した物件をいくつか紹介します。

$122,900 (Mar 2007)
3 bed, 2 bath, 1,300 sf,
2 car garage, 0.25 ac
Rent: $925 per month

Price : 122,500 (Sep 2007)
3 bed, 2 bath, 1,500sf,
1 car garage, 0.3 ac
Rent: $975 /month

Price: $112,000 (Mar 2009)
3 bed, 2 bath, 1,200 sf,
1 Car garage, 0.12 ac
Rent: $895/month

現在これらの家は当時より10-20%程度安く買えることもあります。 質問等ありましたら、お知らせください。 (梅園 和彦)

追加:

購入価格: $130,000 (Nov 2011)
4 bed, 2 1/2 bath, 2,900 sf,
2 Car garage, 0.17ac
Rent: $1,150/month
課税評価額は16万ドル。