Kaz Umezono
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私の書いた本

「アメリカ不動産投資」- キャッシュフローに基づく不動産投資の考え方-

この本は、キャッシュフローを伴う不動産物件に対する投資理論を私の不動産投資経験の集大成として1998年に書きました。2009年12月に改訂しています。最近の金融危機で混乱に陥った不動産マーケットも底を売ったと言われており、今はまさに買いチャンスだといえます。皆さんがこの本で不動産投資の基本知識を身につけられ物件探しに臨まれることを期待します。

この本ではまず、アメリカ不動産投資のメリット、投資物件の種類と特徴、物件の探し方、ブローカーとの付合い方という一般的知識の紹介に始まり、その後10ユニットのABCアパートを例として、その収支内容をどう分析し、どう交渉して買うか、いかにキャッシュフローを増やすか、どのように減価償却を最大にして税引き後の手取りを増やすか、いつ売るか、なぜ売るかを多数の表を使って説明、最終的に究極の節税対策である「交換」を繰りかえすことによって不動産投資が倍々ゲームを演ずることを説明しております。

この本の中で設定した非常にコンサーバティブな前提(年間の税引き後利回りが投資額の10%、年間のキャピタルゲインが4%)に基づいても20年後には10ユニットのアパートが300ユニット以上までに成長することを実感していただけるはずです。

これに加え、オーナーシップの形態、さまざまな物件価値の計り方、ファイナンスに関する知識、契約およびクロージングに関する知識、プロパティーマネージャーの使い方、リース契約の内容、「交換」の方法、などに関しても詳しくカバーしており、この本を読んでいただければ、アメリカの不動産投資に関わる基本的な知識を十分得ていただけることができると考えます。

目次は以下の通りです。

著者紹介 3
はじめに 4
第1章 なぜアメリカ不動産に投資するか 6
第2章 不動産投資のもたらす4つの効果とは? 8
第3章 投資物件の種類 11
第4章 いかに物件を探すか 17
第5章 オーナーシップの形態 20
第6章 物件の財務分析 22
第1節 データの読み方 22
第2節 アップサイドの考え方 27
第3節 ファイナンスの導入:新規ローン 29
第4節 ファイナンスの導入: 譲渡可能ローンとオーナーキャリー 34
第7章 物件価値を計るためのガイドライン 37
第8章 ファイナンスに関する知識 40
第9章 交渉から契約まで 46
第10章 契約からクロージングまで 54
第11章 いかに節税効果(タックスシェルター)を実現するか 58
第12章 プロパティーマネージャーの役割 66
第13章 リース契約に関する知識 68
第14章 なぜ売るか、いつ売るか 74
第15章 売らないで交換する…究極の節税 85
第16章 不動産投資の倍々ゲーム 91
あとがき 94
索 引 95

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梅園和彦(うめぞのかずひこ)

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