以下に紹介しますのは私が「家を買う方のために」と称して、私のお客さんに読んでいただくために作ったパンフレットです。一部コロラド固有の用語などがありますが、大筋としては十分アメリカで家を買おうという皆さんの参考になると思います。
自分の家を買うというのは一生でそう何度もあることではありませんが、金額が大きいだけに十分な予備知識をもって臨むことが大事です。家を買う過程において予期せぬ"Surprise"がないようまずは全体像をつかんで頂こうとこのメモを作りました。ぜひ御一読ください。
1. 家を買うのにいくらいるか？
まず最も核心的なところからスタートします。家を買うのにいくらいるか？
一般論からいうと売買価格の20％以上を頭金として用意し、アメリカでの収入、クレジットがあるのが基本ですが、より小さい頭金でも家を買うことは十分可能です。ローンするためのコストは2,000ドル程度かかる事を承知ください。
家を買うにあたっては、どういう家をどこに買うかと言う事だけではなく、頭金がどれだけ出せるか月々の支払いをどれだけにとどめたいかに基づいてどの程度の価格帯の家を買うかということを決めておく事が必要です。
2. 固定金利と変動金利
ローンの条件は主に償却年数と金利であらわされます。償却年数とはローンを返済する期間で通常15年または30年で設定されます。償却期間が長いほど月々のローン支払は少ないのですが、同時に支払に含まれる元金返済額も小さくなります。実際には同じ家に30年住む人はほとんどいませんので、家を売った時点で残高をレンダーに返さねばなりません。月々の返済額に追加して元金を上乗せし償却を早めることもできます。
金利が償却期間中変わらないものを固定金利といい、最初の1年3年5年あるいは7年金利が固定され、そのあとはマーケットの実勢に基づいて変わるものを変動金利といいます。固定金利よりも変動金利のほうが当初の金利は低く設定されていますが、固定された期間を過ぎると金利が変動し高くも低くもなることがもあります。買おうとする家に長く住まないことが予想される場合変動金利を利用することができます。
現在の金利は買手にとってはありがたい50年来の低金利です。
3. プレ･クオリフィケーション（Pre－Qualification）
家探しをはじめられたら早いうちにレンダーからプレ･クオリフィケーションを受けておかれることをお勧めします。これはレンダーが買主の収入をもとに貸せる額を計算して紙1枚にMr./Mrs.XXXは＄XXXXXXまで借りる能力があると書いたレターで、実際のローン承認ではありませんが、気に入った家にオファーを出すときにこのプレ･クオリフィケーションの手紙を付けて出すと、オファーに信憑性があることを示すことになり、最近でははこれを付けてオファーを出すのが常識になっています。
プレ･クオリフィケーションレターは、モーゲージブローカーでも発行してくれますが、私はレンダーにいくことをお勧めします。モーゲージブローカーとは書類を審査するだけで実際のお金はレンダー（銀行、モーゲージレンダー）から引っ張ってくる、すなわち住宅ローンの仲立ちをする人のことです。できるだけ大元（すなわちレンダー）にいくほどローン手数料等が安いことは容易に想像できると思います。今のモーゲージマーケットでは住宅ローンをするのに＄2,000以上の手数料を払う必要はありません。レンダーは私から紹介いたします。
4．リアルター（Realtor）、ブローカー（Broker）、アソシエイト･ブローカー（Associate Broker）、ブローカー･アソシエイト（Broker Associate）
家探しには不動産屋を使うというのは日本と同じでしょうが、アメリカでは不動産業者に対して色々な呼び方があり混乱されるかたもおられるのでこれを説明しておきます。
まず、アメリカでの不動産仲介業は州からライセンスを受けて行なわれています。コロラドではテストに受かってライセンスを受けると州に登録されたリアルエステイトブローカーになります。さらにRemaxやColdwellBankerなどの大きな不動産オフィスに所属するとそのオフィスのボスがEmploying Brokerあるいは単にBroker と呼ばれ、その他のエージェントはAssociate Brokerとよばれます。このビジネスにおいては、Employing BrokerとAssociate Brokerの間に雇用契約があることはまれで、エージェントとして働いている一人一人が独立した自営業者であることがほとんどです。
私のメモでブローカーという場合は州からライセンスを受けた不動産業者を一般にさしていると思ってください。
リアルターとはブローカーがつくるリアルター組織に所属した不動産業者のことをさします。リアルター組織は地域ごと（デンバー、ボールダーなど）に存在し、不動産業者の倫理面を監督しています。ブローカーはリアルター組織に所属することによってはじめてその地域の不動産売買情報ネットワーク （MLS: Muti Listing Service）に参加することができ、コンピューターによって最近売れた家の情報、現在売りに出されている家の情報にアクセスし顧客に提供することができます。それがゆえにブローカーのほとんどはリアルターでもあるわけです。
5. セラーズ･エージェント（Seller's Agent）バイヤーズ･エージェント（Buyer's Agent）及びトランザクション･ブローカー（Transaction Broker）
家が欲しいなと考え始めたときにまず目にとまるのが家の前に立てられたFor Saleの看板ではないでしょうか。いい家だなと思って看板に書かれた番号に電話して「この家がみ見たい」といえばもちろん見ることはできますが、ここで知っておくべきなのは看板に名前を載せているのは、その家の売主のために働いているセラーズ･エージェントであり、買主のあなたにアドバイスをする立場にはないということです。
10数年前まではブローカー＝セラーズ・エージェントでしたが、最近ではこれから家を買おうとするときにはまず買主のために働いてくれるバイヤーズ･エージェントを選ぶことが常識になっています。否、選ばない理由はないというべきでしょう。
なぜなら買主がバイヤーズ･エージェントにお金を払う必要はないからです。
通常、家を売ろうというときにブローカーを使うと売主がセラーズ･エージェントに家が売れたときに5－6％程度の手数料（コミッション）を払うことを約束します。買主のために働くバイヤーズ･エージェントーのコミッションは、家が売られたときに、セラーズ･エージェントのコミッションを分け合う形で支払われるのです。
買主側にブローカーがつかなかった場合でもセラーズ･エージェントが約束されたコミッションを受け取ることにかわりはありません。これが「バイヤーズ･エージェントを選ばない理由はない」という意味です。
バイヤーズ･エージェントは買主が求めるような家を探して買主に見せ、買主が気に入った家があればその交渉にあたるほか、レンダーやインスペクター（後述）を紹介したり、クロージング（家の権利の譲渡）をアレンジします。
ブローカーがエージェントとしての立場を確立するにはエージェント契約を結ぶ必要があります。これはいつからいつまでの間あなたの専属バイヤーズ･エージェントとして働きますという契約です。
6. オープン･ハウス
土日の新聞に載せられているオープン･ハウスとは、週末の昼ごろ3-4時間For Saleの家を一般に公開していることを言います。これから家を探そうという人が色々な家を見てまわるのには誠に便利です。自分の買える家の価格帯のみならず、高い家、安い家、一戸建、タウンホーム、コンドミニアム、いろいろ見てアメリカの家とはこんなもんだと理解されることをお勧めします。
しかしながら、ここでも上で説明したように、オープン･ハウスの中にいるのは売主のために働いているセラーズ･エージェントであることを承知しておいてください。
7. アメリカの家
家を見始めると容易に分かることですがアメリカの家は結構簡単にできているように見えます。２ｘ４（ツーバイーフォー）と呼ばれる材木を組み合わせてマッチ箱を重ねるように作った骨組みに、屋根には薄いアスファルトシートを敷き、外壁には厚紙をはった上に横長の板（サイディング）を張ってあり、家の中の壁にはドライウォールと呼ばれる軽石の粉を固めたような板を使ってあります。この工法は熟練労働者の少ないこの国で短期間に作れる家として生み出されたものですが、結果的には比較的安く作ることができ、計量で強くかつ長持ちするようになっています。
暖房はファーニス（Furnace）と呼ばれる炉でガスを燃やして暖めた空気をファンで家中に送っています。このシステムをフォースドエア･システム（Forced Air）といいエアコンが付けやすいことも手伝ってデンバー圏ではもっとも一般的に使われています。
これより高級なものではお湯を家中に巡回させて暖める方法（Hot Water Base BoardおよびRadiant Heating）、安いものでは電気を使って熱を発生させる方法（Electric Base Board）などがあります。家の中のお湯は40－80ガロン程度のタンクで電気またはガスを使って熱くしたものを使います。電気よりもガスを使うほうがコストは安く、お湯を沸かすスピードも早いです。
8. 家探し
ボールダー・デンバー圏といってもその範囲は広く私が全部を見せてまわるわけにはいきません。従ってまずはどの地域に住みたいのかを絞っていただく必要があります。その中で一戸建なのかタウンホーム、コンドミニアムなのか、一戸建なら25万ドル以下、3ベットルーム以上、2500スクエアフィート以上で1980年以降に建築された家というような条件を出していただければ私が売り物件のデータから該当する物件を選んでお見せすることができます。私の選んだ物件のなかで実際に家の中も見たいというものについては、私からリスティングエージェント（=セラーズエージェント）のオフィスに電話をかけ、いつの日の何時に見たい旨を告げますと、リスティングオフィスは、売主に電話をかけその予約を確認し、私にOKだといってきます。売主は、家を見せるにあったって家の中を片づけてこちらが見にいったときには外出して買主側がリラックスしてみれるように計らってくれます。このため見たい家があればできれば前の日に私に言って頂けると売主側にも用意するための時間を十分与えることができます。
現在のデンバー圏の住宅マーケットは買手市場といってよく、買手にとって十分時間をかけて家探しをすることができます。金利もアメリカでは50年来の低金利です。
家を買おうというときには、それまでに住んでいたアパート、借家を引き払うという事情があったり、リースなどとの関係で家探しの時間に制約があることがほとんどです。これは買おうとする家の売主にとっても同じです。（自分の家を売るのと、次に家を買うのを同時に行なおうとする人が多い）しかしながらローンの承認に時間がかかったり、第10章に述べるインスぺクションやタイトルの問題も関連して、クロージング（家の権利の譲渡）が予定通りにいかないことがありえます。従って引越しの予定に関しては柔軟性を持たせておくことが大事です。
9. 契約
気に入った家が見つかるとブローカーを通じてオファーを送ることになります。オファーといっても7－8ページにわたる不動産売買契約書で、頭金がいくら、ローンがいくら、総額がいくらでいつ不動産の譲渡を行なうか、ローンの条件、インスぺクション条項など売買に関するすべての条件が書かれたものです。
この売買契約書に限らず、ブローカーが作成する書類はすべて州の不動産コミッションが作成し、ブローカーが空欄を埋める形で作成されます。
オファーを出すときにとき買主は、アーネストマネー（Earnest Money）といわれる手付金をチェックで出す必要があります。アーネストマネーは物件価格によりますが2,000－5,000ドル程度と思っておいてください。
オファーは売主の希望価格（Listing Price）よりはもちろん低いところからスタートします。売主が買主のオファーを受け入れるならその契約書にサインして契約成立です。
そうでない場合、売主は買主のオファーを拒絶するか、またはカウンターオファーを買主に送ります。カウンターオファーとは買主のオファーを拒絶するものの同時に売主のほうがこういう条件ならどうか、という新たなオファーをおくり交渉を続ける姿勢を見せるものです。一般的に買主のオファーの１部（価格とか、クロージングの日程とか）を交渉しつづけようとするときに使われる、1－2ページの書類です。
売主からカウンターオファーを受けると、それを買主が受け入れることもできますし、拒絶、あるいはそれに対してまたカウンターオファーすることもできます。
10. 契約からクロージングまで
売主買主が売買契約に合意してサインを交わしてから実際の物件譲渡（クロージング：Closing）までは約1ヶ月（急げば2-3週間）かかります。
その間買主はローンの正式申請と家のインスぺクション、タイトルチェックをなど行ないます。
ローンに必要な書類がすべて提出されるとレンダーはその情報に基づき買主の雇用状況、クレジット、財産内容などのチェックを行なうと同時に対象となる家が購入価格以上の価値があることを確認するために不動産鑑定を依頼します。（不動産鑑定は買主負担、300-400ドル程度）鑑定価格が契約価格以上でない場合、レンダーは買主に追加の頭金を要求するか、ローンを断ることがあります。同時に買主は契約を破棄するオプションをもっています。
インスぺクションとは買う家の物理的な問題をインスペクターを使って調べることです。屋根、基礎、水道、排水、電気、ファーニスなど、コストは＄300ドル程度ですから必ず行なってください。ここで見つけられた問題点は売主にクロージングまでに修理するよう要求することができます。売主と買主の間でこの点に関して合意できない場合は買主側が売買契約を破棄することができます。インスペクターは私が紹介いたします。
最近取り上げられるようになった環境問題として地下から出る放射性物質（ラドンなど）、古い家に関しては鉛入りのペンキ，アスベストス（石綿）などがあることもご承知ください。またコロラド特有の問題としてエクスパンシブソイル（Expansive Soil：水を含むと膨張して基礎などに影響をもたらす可能性のある土壌）の問題があります。
もう１つ契約後に大事なのはタイトル･サーチといわれる売主の家に対する所有権の状況のチェックです。これもブローカーが手配するタイトルカンパニーを通じて行ないますので買主が調べにまわる必要はありません。タイトルカンパニーは契約後2週間以内に買おうとする不動産に対する未払い税金、先取特権、抵当権、地役権などをまとめて報告書を出し、買主が譲りうけた所有権に後から問題が見つかって所有権を失うという不測の事態に備えてタイトル保険を発行するという約束をします。これをタイトルコミットメント（Title Commitment）といいます。（この点アメリカの登記システムは日本ほど整っていないということです）
このとき保険の対象にならない登記事項（タイトルコミットメントのExceptionというページ）に関しては弁護士にチェックさせることをお勧めします。これに問題が見つかった場合は、インスぺクションと同様売主にクロージングの日までに解決することが必要です。タイトルサーチ、タイトル保険は売主負担、弁護士によるチェックは買主負担です。（普通100－200ドル程度）
さらに、契約後早いうちに保険のエージェントに連絡して買おうとする家の保険（火災責任保険）を適正な価格で買えるか、確認を取っておく必要があります。最近保険のクレームがあった家に対しては保険が取れなかったり取れても値段がやたら高かったりすることがあるようです。
最後に買主はクロージングの前の日あたりにもう一回買おうとする家に入って確かにインスぺクションをしたときと同じ状況にあることを確認します。(Walk-thoughと呼ばれます)
11. クロージング
クロージングとは所有権を譲渡することで、通常タイトルカンパニーのオフィスにおいて行われます。
タイトルカンパニーは上に述べたタイトルサーチや保険を発行するほかに、売主からは頭金を、レンダーからはローン金額に相当するお金を受け取り、それを売主、ブローカーのほか税金、火災保険、水道代などへ精算配分を行ないます。
クロージングにおいて買主が行なうことはタイトルカンパニーから指定された金額を前日に銀行からタイトルカンパニーに電信送金するか、銀行の小切手（Cashier's Check）で用意してタイトルカンパニーにもっていくこと、および以下のような書類をサイン、受領することです。
Settlement Statement： お金の配分を示した表です。
Warranty Deed：不動産を譲渡するための書類（売主だけがサインします）
Promissory Note：ローンした金額を確かに返しますという書類。
Deed of Trust：ローン金額分の抵当権を不動産に設定する書類。
これらの書類はすべて大事に保存してください。
最後に家の鍵とガレージのオープナーを受け取ることを忘れないように。これで晴れてホームオーナーとなったわけです。Congratulations！
12．ホームオーナーとしての税メリット
自分の家をもつことは最大のタックスシェルターであるといわれます。その第1の理由は、毎年のタックスリターンの中で支払った金利、不動産税を、収入から控除できる点にあります。この部分はタックスリターンのスケジュールA（Itemized Deduction）に表れます。
さらに現在の税法では、家を売るときに、最低その家に2年間住んでいれば家のキャピタルゲインに関して1人25万ドルまで、夫婦合算申告の場合50万ドルまでがキャピタルゲイン税の対象にならないことになっています。このことは現在のように家の価格が上昇しているときにおいては最も大きな節税になる可能性があります。
このため、家にかけたコスト、タイトルカンパニーの手数料、ローンのコスト、庭に植えた木、スプリンクラーを入れた費用、増築、改築などにかけた費用に関する支払証明はすべて保存しておいてください。
13．ローンの支払、リファイナンスなど
レンダーに対する月々の支払は、元金の返済部分と金利（PrincipalとInterest:簡単にPIと呼ばれる）と不動産税及び火災保険の部分（エスクローと呼ばれる）から成り立ちます。PIの額は固定金利の場合変りませんが、エスクローの額は税額、保険のプレミアムが変るたびに変わります。
家を買った後に、金利が安くなった時には、リファイナンス（Refinance）することが可能です。これは簡単に言うとローンの借り換えです。例えば20万ドルを７％30年償却でローンしてPIとして1,330ドル/月を払っていたときに金利が下がって６％でリファイナンスできれば1,199ドル/月の支払ですみます。ただしリファイナンスするためには1,500ドル程度の手数料を払う必要がありますのでリファイナンス後何年住むかとあわせて考慮する必要が有ります。
またこの時に家の価値が上昇していればその時の市場価値の80％程度まで借りることができるので、お金を取り出すことさえできます。（これをキャッシュ･アウト（Cash-out）といいます。たとえば2０万ドルの家を４万ドルの頭金と16万ドルのローンで買ったとします。この家が数年後に25万ドルになっていれば、その80％すなわち20万ドルまで借りることができるので、リファイナンスによって4万ドルの現金を受け取ることができます。（話を単純にするためこのリファイナンス前の元金返済は考慮していません）その時に金利が下がっていれば月々の支払額を増やさずにあるいは減らしながらCashOutできることもあります。
特に最初の頭金が20％未満でモーゲージ保険を払っている場合は、リファイナンスによってモーゲージ保険をなくすことができます。例えば2１万ドルの家を1万ドルの頭金と20万ドルのローンで買ったとします。この家の価値が25万ドルになったときに20万ドルをリファイナンスすれば、頭金に相当する部分5万ドルはすでに家の価値としてホームオーナーのものになっているので20％のダウンペイメントをしたのと同じとみなされ、モーゲージ保険をなくすことができます。従って、最初に少ない頭金で家を買っても、不動産価格の値上りがあれば、当初の不利（モーゲージ保険）を解消できる可能性が有るということです。
一時的にお金が要る場合はリファイナンスよりもセカンド･モーゲージを利用することができます。これは家の時価からファーストモーゲージ（最初のローン）の残高をひいた部分（エクイティー）を担保に銀行などがお金を貸してくれるもので、借りた額を5年程度で償却返済するようなエクイティーローン、ローンの限度額を設定しその中で必要なだけを借りたり返したりできるエクイティライン（またはラインオブクレジッド）など、ホームオーナーのニーズに合わせた商品があります。
14．家を売るとき
住みなれた家もいつかは売るときがくると思われます。その時にもぜひ私に連絡ください。必ずやコンペティティブなコミッションで皆さんの家のリスティングをさせていただきます。